被查封房屋能否买卖过户

2018-04-13 15:07:03 来源:河北法制网 收藏本文
大巢 作  新华社发
 
     □ 刘静 韩景愠
 
     2007年,马某向赵某借款200万元。后经多次催要未果,2012年,赵某将马某诉至法院,要求其偿还借款。黄骅法院依法作出民事判决,判决马某偿还赵某借款及利息。在此前的审理中,法院依照赵某的申请,查封了马某的两处房产,时间自2012年5月至2014年5月。判决后,由于马某迟迟未履行,赵某于2013年1月向法院申请执行。执行过程中,法院作出执行裁定,继续查封马某之前的两套房产。
 
     2017年1月,案外人赵某某向法院提出了执行异议,声称马某被查封的其中一套房屋已于2010年卖给自己,双方签订买卖合同,支付全部价款,其于2011年入住,只是一直没有办理过户手续。之所以未办理过户,是因为该房屋在银行设定了抵押,二人约定待撤销抵押后办理过户。于是,赵某某要求法院认定他和赵某买卖房屋的行为合法有效,并依法解封涉案房屋。
 
     黄骅法院经审理,认可了在法院查封之前马某与赵某某之间买卖房屋并实际居住使用的事实,认定房屋买卖合同合法有效,且房屋未办理过户登记并非赵某某自身过错,最终作出执行裁定,中止执行之前的查封裁定。
 
     说法
 
     在现实生活中,根据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序,可分为在房屋买卖之前查封和在房屋买卖之后查封这两种情形。
 
     根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《城市房地产管理法》的规定可知,双方买卖房屋之后被法院查封的,房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封,买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的,合同无效。依据《民事诉讼法》相关规定,被执行人转移、变卖被查封、扣押财产的,予以罚款、拘留,构成犯罪的,依法追究刑事责任。据此,我们可以得出,房屋被查封后再买卖的,是无效合同,房屋权利存在瑕疵,所以无法办理过户。
 
     对于房屋买卖后被法院查封的情况,最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此,我们可以得出,在这种房屋买卖后被法院查封的情况下,买受人可以提出案外人执行异议,要求将房屋解除查封,办理相应过户手续,但必须满足四个条件:一是支付全部价款;二是实际占有;三是未办理过户;四是买受人对于未办理过户无过错,四个条件缺一不可。
 
     在上述四个条件中,何为买受人无过错?比如,因买卖合同中约定过户的条件未达成,因卖方不配合或下落不明等原因而导致无法过户,属于买受人无过错。如果房屋过户条件已完全具备,卖方完全配合,而买受人怠于办理的,则属于买受人有过错。上述四个条件若缺少其中之一,法院仍可以查封,此时买受人未避免损失扩大,可以要求卖房人返还购房款,并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。
 
文章关键词: 房屋
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